מאת: עו״ד חגי אברהמי – דיני מקרקעין, ירושות ושותפויות עסקיות

 

בישראל, אלפי נכסי נדל״ן מוחזקים בבעלות משותפת- בין אם בעקבות רכישה משותפת בעבר ובין אם כתוצאה מירושה משפחתית.

 

במבט ראשון, שותפות כזו עשויה להיראות טבעית ופשוטה. אבל בפועל, לא פעם מתברר כי השותפות בנכס הופכת עם הזמן למוקד של קיפאון, חוסר הסכמה ולעיתים גם סכסוך ממושך.

 

מה קורה כשהנכס “תקוע”?

 

במקרים רבים, אחד השותפים מעוניין למכור את הנכס ולממש את חלקו, בעוד אחרים מסרבים למכירה או דוחים כל יוזמה להשבחת הנכס (כגון שיפוץ, פיתוח או שינוי ייעוד).

 

כך נוצר מצב שבו:

 

• הערך הכלכלי שלכם קפוא,

 

• ההון שצברתם אינו מניב תשואה,

 

• ולעיתים הנכס אף מפסיד מערכו עקב הזנחה או סכסוך.

 

בפועל, אתם “כבולים” לשותפים שאינם מאפשרים קבלת החלטות, השקעות או מכירה.

 

פירוק שיתוף – זכות יסוד בחוק המקרקעין

 

חוק המקרקעין קובע בצורה ברורה:

 

“כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף.”

 

כלומר, אין חובה להישאר במבנה בעלות שאינו משרת אתכם עוד.

 

כל אחד מהשותפים רשאי לבקש את סיום השותפות, בין בדרך של הסכמה ובין באמצעות בית המשפט.

 

כיצד ניתן לפרק את השיתוף – שלב אחר שלב

 

1. פנייה הוגנת לשותפים

 

הצעד הראשון הוא לנסות ולסיים את השותפות בהסכמה.

 

נהוג להציע לשותפים לרכוש את חלקכם לפי שווי שוק שנקבע ע״י שמאי מוסמך, או לחלופין להציע לרכוש אתם את חלקם.

 

לעיתים זהו פתרון פשוט, מהיר וזול.

 

2. כשלון במו״מ – פנייה לבית המשפט

 

כאשר לא מושגת הסכמה, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

 

בית המשפט יבחן את הנסיבות ויכול להורות על:

 

• חלוקה פיזית של הנכס (כאשר הדבר אפשרי), או

 

• מכירת הנכס כולו באמצעות כונס נכסים שממונה לצורך זה.

 

הכונס דואג למכירה פומבית, הוגנת ושקופה – והתמורה מחולקת בין השותפים לפי חלקיהם.

 

3. בדיקת היבטי מיסוי

 

לפני כל פעולה, חשוב לבחון היטב את השלכות המס:

 

• האם צפוי מס שבח או מס רכישה?

 

• האם ניתן לתכנן את הפירוק בדרך שתמנע חיובי מס מיותרים?

 

לעיתים ניתן לבצע “פירוק שיתוף בהסכמה” במסגרת שמוכרת לצורכי מס, כך שהמיסוי יוקל משמעותית.

 

פירוק שיתוף הוא לא עונש – אלא פתרון כלכלי נבון

 

רבים רואים בהליך פירוק שיתוף הליך משפטי “תוקפני”, אך למעשה מדובר בכלי לגיטימי, יעיל והוגן שמטרתו להחזיר לכל שותף את החופש הכלכלי שלו.

 

• זהו פתרון שמאפשר להפוך נכס קפוא לנכס נזיל.

 

• הוא מאפשר לכם לשחרר הון תקוע ולהשקיע אותו בנכסים מניבים יותר.

 

• והוא שם סוף לתלות בשותפים שמונעים התקדמות.

 

מתי כדאי לפנות לעו״ד?

 

ברגע שנוצר קיפאון או מחלוקת בנוגע לנכס משותף- רצוי לא לחכות עד שהיחסים ידרדרו לסכסוך.

 

עו״ד מנוסה יכול:

 

• לבחון את האפשרויות לפירוק בהסכמה,

 

• לנסח הסכמים שימנעו מחלוקות עתידיות,

 

• או לנהל את ההליך המשפטי במידת הצורך, תוך שמירה על האינטרסים שלכם.

 

בשורה התחתונה

אם אתם שותפים בנכס שאינכם מצליחים למכור, להשביח או למצות את ערכו – פירוק שיתוף במקרקעין הוא לא סוף הדרך, אלא התחלה של חופש כלכלי.

 

זהו הליך שמחזיר לכם את השליטה, את הנזילות, ואת היכולת לבחור איך וכיצד ההון שלכם יעבוד בשבילכם.

 

נכתב ע״י עו״ד חגי אברהמי