ליקויי בנייה ברכוש המשותף – אחריות הקבלן וזכויות הרוכשים

בעלי דירות רבות בישראל נתקלים, לא אחת, בליקויי בנייה המתגלים רק לאחר קבלת החזקה בנכס – לעיתים חודשים ואף שנים לאחר המסירה.

השאלה המרכזית היא: מי נושא באחריות לליקויים אלה – והאם חוק המכר (דירות) חל גם על הרכוש המשותף בבניין?

 

 החוק קובע – גם הרכוש המשותף מוגן

 

בתי המשפט חזרו וקבעו כי חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973, אינו חל רק על הדירה עצמה, אלא גם על הרכוש המשותף: לובי, גג, חניון, מעליות, חצרות, מערכות מים, חשמל וביוב.

כל אלה נבנו ונמסרו על-ידי הקבלן לרוכשים, והם חלק בלתי נפרד מהעסקה. בהתאם לכך, גם בגינם קיימת ליזם אחריות — לתקופת הבדק ולתקופת האחריות.

 

תקופות הבדק והאחריות

•תקופת הבדק משתנה בהתאם לסוג הליקוי (לדוגמה: שנה לליקויי ריצוף, חמש שנים לליקויי איטום, שבע שנים לליקויי שלד).

בתקופה זו נטל ההוכחה על הקבלן – אלא אם הוכיח שהנזק נגרם עקב שימוש לא תקין של הקונה.

•תקופת האחריות, שאורכה שלוש שנים נוספות לאחר תום תקופת הבדק, מחייבת את הקבלן רק אם הוכח שהליקוי נובע מתכנון, עבודה או חומרים לקויים.

 

במילים פשוטות – גם שנים לאחר קבלת הדירה, הקבלן עלול להימצא אחראי אם מדובר בליקוי שנובע מביצוע לקוי.

 

ומה לגבי חובת ההודעה?

 

החוק מטיל על הקונה חובה להודיע למוכר על הליקוי תוך זמן סביר.

עם זאת, הפסיקה – ובעיקר ע”א 2299/99 שפייר נ’ דיור לעולה בע”מ – ריככה את הדרישה הזו.

בית המשפט קבע כי אין לשלול פיצוי מרוכש רק בשל פגם טכני במועד ההודעה, במיוחד כאשר הקבלן ידע או היה צריך לדעת על הליקויים, או כשהתובעים אינם מומחים שיכולים היו לגלותם בזמן אמת.

 

כלומר: גם אם לא נשלחה הודעה “בדיוק לפי הספר” – האחריות של הקבלן עשויה להיוותר בעינה.

 

אחריות חוזית בנוסף לאחריות על פי חוק

 

במרבית הסכמי הרכישה מצהיר הקבלן כי הבניין ייבנה “במומחיות נאותה, מחומרים טובים ובהתאם למפרט”.

התחייבות זו יוצרת חיוב חוזי עצמאי, נוסף על הוראות החוק.

גם אם החוזה מנסה לצמצם את אחריות הקבלן, החוק קובע במפורש (סעיף 7א) – אין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה.

 

תפקיד חוות דעת המומחה

 

כאשר ממנה בית המשפט מומחה מטעמו, קבעה הפסיקה (ע”א 293/88 ניימן נ’ רבי) כי חוות דעתו תהווה בסיס עיקרי להכרעה, אלא אם קיימת סיבה מהותית לסטות ממנה.

לכן, חוות דעת מקצועית היא כלי קריטי בתיקי ליקויי בנייה.

 

לסיכום – זכויות הרוכשים מוגנות

 

הפסיקה בישראל מעניקה לרוכשי דירות הגנה רחבה גם שנים לאחר המסירה, ומחייבת את הקבלן באחריות על ליקויים, לרבות ברכוש המשותף.

בתי המשפט נוטים לבחון כל מקרה לגופו, אך כאשר הרוכשים פועלים בתום לב, מדווחים על הליקויים ופונים לייעוץ משפטי בזמן – ניתן להשיג פיצוי משמעותי ולעיתים אף חיוב לתיקון מלא של הבניין.

 

עו”ד חגי אברהמי

 

משרד עו״ד חגי אברהמי מייצג דיירים, נציגויות ויזמים בתחום ליקויי הבנייה, הליכי אחריות קבלן, וליווי משפטי בפרויקטים של תמ”א 38, פינוי-בינוי ורכישת דירות חדשות.

נשמח לסייע לכם בבדיקת הזכויות ובמיצוי האחריות כלפי היזם או הקבלן.

 

ראה גם: תביעות ליקויי בנייה ושיפוצים